Toki evleri…

Mortgage hakkında bilmek istediğiniz her şey..
Mortgage nedir?

Mortgage belli bir birikimi olup da bir evi almak isteyen kişilerin banka aracılığıylauzun vadede; 20 -30 yılda taksitlerödeyerek bankadan kredi kullanarak evsahibi olma sistemidir.

Avrupa’da bu uzun zamandan beri uygulanıyor. Bir kişi üniversiteden mezun olur olmaz 30 yıl 35 yıl gibi vadelerle çok düşük taksitlerle bankadan kredikullanarak ev sahibi olabiliyor. Hatta girdiği yeni bir işte maaşından kesilerek de butaksitler ödenebiliyor.  Türkiye’de mortgage gelmeden önce de öncede konut kredisi mevcuttu. Aralarında çok büyük bir fark yok. Konut kredisi ile bir ev aldığınız zaman, 10 yıl diyelim; 120 ayda eğer iki taksit ödemezseniz, tüketici yasanıza göre onu bir sene onu bir sene içerisinde ödeme hakkına sahipsiniz.

Fakat Mortgage da böyle bir olay yok. Eğer taksit süresi içerisinde arka arkaya 2 taksitiödemediğiniz anda banka sizin daha önceden verdiğiniz yüzde 25 peşinatı ve o zamana kadar ödediğiniz taksitleri size geri vererek evinizi hemen satışa çıkartır. Böyle bir durumda da tabi oturduğunuz ev bir anda satışta olacağı için bu büyük bir risktir. Diğer bir konu vergi avantajıdır. Ama şu anda yeni çıkan yasaya göre vergi avantajı söz konusu değil. Yasada vergi muaf tutuldu. Belki ileriki dönemlerde,  Mortgage tamamen Türkiye’ye adapte olduğu zaman belki bu vergi avantajı tekrar gündeme gelecektir.
Karşılaşacağınız kredi problemleri
Kredi Notu Nedir?

• Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir. Kredi almak icin başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizizamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler. Bunun için de hem şu andaki net gelir hem de geçmis kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı v.s.) bilgilerinizikullanarak matematiksel bir şekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar. Kredi notunuz genellikle 400 ile 900 arasında bir rakamdır. Tüketicilerin yaklaşık %50 si 675 in altinda ve %50’si de 675′in üstünde kredi notu alır.

• Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksiz çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır çalıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler.

• Türkiye’de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur. Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankası’nda tutulur. Kara Liste bankalar ve özel finans kuruluşlarının zamanında ödenmediği icin zarar niteliğindeki krediler hesabına aldıkları kredilerin sahiplerine ait bilgileri içerir. Bankalar Kara Listede ismi yer alanların kredi istemlerini reddeder. Merkez Bankası, söz konusu listeye alınan isimlerden borcunu daha sonra ödeyenleri üç yıl sonra, ödemeyenleri ise beş yıl sonra Kara Listeden çıkarır.Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen bütün bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler.

• Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakkını aldıkları istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüştürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdaştırırlar.

• Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir.

• Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır. Örneğin, kredi notu yüksek bir kimse aylık %0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak %2,5 aylık faizle alabilmektedir. Türkiye’ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir.

Bankam mortgage vermedi, alternatifim nedir?

• Her banka mortgage vermek için değişik kriterler kullanır. Bazı bankalar sizin kredi notunuzun düşük olması ya da alacağınız konutun banka kriterlerine uymaması nedeniyle size mortgage vermeyebilir. Mortgage verse de sizin istediğiniz miktarı ve vade oranını vermeyebilir.

• Bu sebeple ön araştırmayı iyi yapmanız  ve bankaları karşılaştırmanız sizin için en önemli adımdır.

Mortgage için geçerli yasal hususlar

Mortgage Yasası Tüketiciyi Nasıl Etkiler?
Şu anda Türkiye’de konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları v.s.) gibi konularda yaşanan belirsizliği çözmek üzere 5582 Sayılı Kanun (Mortgage Yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Mortgage Yasası’nın hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak şu özellikleri taşır.

• BSMV kalktı. Yasa kapsamındaki kredi faizleri % 5 oranında uygulanan vergiden (BSMV’den) muaf tutulmuştur.

• Değişken Faizli Krediler. Mortgage Yasası kapsamında Sabit Faiz ve Değişken Faizli Kredi olmak üzere iki faiz seçeneği sunulur.

o Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti öder. Dolayısıyla aradaki dalgalanmalardan etkilenmez.
o Değişken faizli kredi faizler finans piyasadaki faizler doğrultusunda hareket eder, yani faizler serbest piyasada kullanılan bir endekse göre (baz faiz endeksi) belirlenir. Bankalar bu endeksin üzerine kendi kar marjlarını eklerler. Bankaların kullanacakları baz faiz endeksleri de Merkez Bankası tarafından belirlenir. Değişken faizli kredinin işleyişinde, kullanılacak endeks, kar marjları, belirlenen fiyat ve azami oran başlangıçta yapılan sözleşmede belirtilir.

- Değişken faizli kredi ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek yoktur. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşer.
- Faizlerin yükselirse, kredi faizi de yükselecek, ancak sözleşmede belirlenen maksimum (azami) faiz oranını geçemeyecektir. Dolayısı ile faizler yükseldiğinde taksit tutarları başlangıçta sözleşmede belirtilen azami orana kadar yükseltilir. Azami oran tüketicinin riskini bir nebze kontrol altında tutmasını sağlar. Bu seçenek kredi verenin risk yönetimini kolaylaştıracağı için daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı seçenekleri sunulabilecektir.

• Erken Ödeme Cezası. (Erken Kapatma Farkı) 06/03/2007 ve sonrasında kullandırılan sabit faizli konut finansman kredilerinde, kredi sözleşmesinde belirtilmesi kaydıyla kredi kullanan tüketicilerden kredinin tümünün vadesinde önce kapatılması durumunda %2 erken ödeme ücreti alınacaktır.  Değişken faizli kredi kullanan tüketicilerden erken ödeme ücreti alınmayacaktır.

• Ekspertiz. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecektir. SPK lisanslı uzmanların raporu sonucunda konutun, oturulabilir ve sağlam nitelikte ve yapı güveliğinde olması garanti edilecektir. Türkiye’de şu anda değerleme raporları banka çalışanları gibi SPK Uzmanları dışındaki kişilerce de hazırlanmaktadır..  Yakın zamanda raporlamanın sadece SPK Lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanması gerekliliği zorunlu kılınacaktır.

• Ödemelerin (Taksitlerin) Aksatılması. Yeni sistemde tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır.

İpotekli taşınmaz malı nasıl satarım?
İpotekli taşınmaz malın satımı pratik olarak problemlidir. Alıcı ipotekli mal almak istemeyeceği gibi ipoteği yaptıran banka da satışa muvafakat etmeyebilir.

Ancak alacaklı banka muvafakat ederse ipotekli mal üzerinde bulunan ipotekle birlikte satılır ama satış yapılır yapılmaz önce banka parasını alır, ipotek kalkar ve kalanı da mal sahibi alır.

Geri ödeme zorluğu olursa, ne olur?
Ödemeler yapılmazsa, banka kredinin tamamı ve birikmiş faizi tahsil etmek üzere hem sigortadan hem de sizden para tahsil etmeye çalışacaktır. Bazı ödeme zorluğu durumları (ölüm, deprem v.s.) sigortalar tarafından karşılanabilir, sigorta bankaya parasını öder ve banka sizden tahsilata gitmez. Eğer sigorta parayı karşılamayı reddederse, banka taşınmaz malı satma, hakkınızda ve kefiliniz hakkında icra takibi yapma yetkisine sahiptir. Bu durumda:

• Bankanız giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını ister.
• Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.
• Satış yapılır yapılmaz önce banka parasını alır, ipotek kalkar ve kalanını da mal sahibi olarak siz alırsınız
• Yasaya göre borcun ödememesi (temerrüde düşmesi) halinde banka, 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Banka, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemenin yapılmaması halinde kullanılabilir. Bankanın bu hakkını kullanabilmesi için borçluya en az 1 ay süre verir ve  borcun hemen ödenmesi gerektiği konusunda uyarısıda bulunur.
• Ancak tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahiptir.
• Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, banka, asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemez.

Mortgage seçiminde dikkat edilmesi gereken noktalar

Alacağınız eve ve kredi miktarına karar verildikten sonra en önemli karar mortgage ürün seçimidir. Mortgage Yasası’nın çıkmasının ardından mortgage ürün seçenekleri artmıştır. Bu da finans alanında uzman olmayan herkesin kafasını karıştırmaktadır.

• Değişken faizli mortgage’ların çok düşük faizli olacağı söyleniyor. Değişken faizli mortgage ürünü seçmek istiyorum. Faiz oranları artarsa aylık ödemelerimin iki katına çıkabileceği doğru mu?
• Mortgage kredimi erken öder ve kapatırsam Erken Ödeme Cezası ödemek zorunda mıyım?
• Sabit faizli mortgage alacağım. Faiz oranları düşerse bu durumdan nasıl yararlanabilirim?

Hangi mortgage ürünü bana uygun? Sorusuna cevap vermeden önce aşağıdaki üç noktayı net olarak öğrenmek gerekir.

1. Hangi vadede kredi almalıyım? Avantaj ve dezavantajları nedir?
2. Değişken ve Sabit Faiz nedir? Avantaj ve dezavantajları nedir?
3. Erken Ödeme Cezası nedir?

1. Vade: Taşınmaz mal kredi vadeleri genelllikle 5 ile 20 yıl arasındadır. Vade arttıkçaaylık ödemeleriniz düşer, ancak ödediğiniz faiz oranı ve toplam faiz miktarı da artar. Hangi vadenin ve aylık ödemenin sizin ihtiyaç ve bütçenize uygun olduğuna karar verme noktasında çok dikkatli olmak gerekir.

2. Faiz Türü: Sabit Faiz ve Değişken Faiz olarak iki faiz türü vardır.

• Sabit Faiz: Bu tip kredide faiz oranı ve aylık ödeme sabittir; bütün borç süresince aynı miktarı ödersiniz. Eğer ileride faizler artarsa sabit faizi seçenler karlı çıkacaktır. Sabit Faizli kredinin en büyük avantajı aylık ödemelerin sabit olmasıdır. Dezavanatajı ise piyasada faizler düşerse sizin bu düşüşten faydalanamıyor olmanızdır. Başka bir deyimle, dünya piyasalarında faizler zaman zaman düşer. Eğer faizler çok düşerse, sizin krediniz piyasaya göre pahalı kalır. Bu durumda da seçeneğiniz Refinans’dır.

• Refinans: Daha ucuza aynı bankadan veya başka bir bankadan kredi bulmak anlamına gelir. Refinans faiz ödemelerini düşürür ancak eksper (değerleme) raporu, kredi masrafları gibi masraflar gerektirir. Eğer kredi notunuzda veya evin değerinde kayda değer bir azalma söz konusu olursa, Refinans şansınız olmayabilir.

• Değişken Faiz: Değişken faiz tercih edildiğinde, faiz geçici bir süre için (3-5 yıl gibi) sabittir, sonra borcun bağlandığı endeks/araç (örneğin: enflasyon, bankalar arası faiz oranı olan Interbank Rate, T.C. Devlet Tahvili Endeksi, LIBOR Endeksi) kadar artabilir. Eğer borç süresince seçilen endeks borç alınan tarihten düşük seyrederse, değişken faizi seçen karlı çıkacaktır. Endeks yükselirse, aylık faiz ödemeleri artar ve ödeyeni zor durumda bırakabilir. Artış tavanı belirlenmemişse, ödemeleriniz limitsiz artabilir veödeme güçlüğü ile karşılaşabilirsiniz. Tavanı (Limiti) olmayan değişken faizli krediyi almayın. Mutlaka Tavanı (Limiti) olan değişken faizli krediyi tercih edin. En yükseködeme tutarınız olan Tavan Ödeme nedir, öğrenin bankanızdan. Bu miktarı ne kadar süre ödeyebileceksiniz? Bu ödemenin altından kalkıp kalkamayacağınızın hesabını iyi yapınız.

3. Erken Ödeme Cezası (Erken Kapatma Farkı): Kredi alındıktan sonra, tüketici borcunu vadesinden önce ödemek isterse bankalar tüketiciden Erken Ödeme Cezası isteyebilirler. Bu cezanın sebebini birçok tüketici bilmez, ama sebep şudur: Sizin kredinizi erken kapatmanız bankanın faiz geliri kaybına neden olur. Sizin için ideal olan, istediğiniz zaman herhangi bir cezaya tabi olmaksızın borcunuzu kapatabilmektir. Mortgage sözleşmenizi okumalı ve erken ödeme cezasına maruz kalıp kalmayacağınızı, maruz kalırsanız ceza miktarını öğrenmeli ve durumu ona göre değerlendirmelisiniz. Türkiye de Mortgage Yasası ile Erken Ödeme Cezasının kredi miktarının %2 si ile sınırlandırılmıştır.